土地出让金上收意味着什么？ -pg电子试玩

最近，关于土地出让金的收缴权限由地方转为由中央直接领导的税务局来进行收缴的事情，可以说在舆论上是沸沸扬扬、众说纷纭，大家的关注度都很高，各种说法都有。我们今天也就这个重要的热点话题，跟大家讨论一下，我们的一些观点也可以给到大家，以供参考。

土地出让金与土地财政

很多朋友对于“土地出让金”到底是什么可能也不是很了解，我们来看看百度百科是怎么说的——

说到土地出让金，我们就不能不提到土地财政。根据中华人民共和国土地管理法的第55条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定来使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，其中在城市规划区内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门的同意。

在这一条例，其实已经明确了地方政府可以通过土地使用权的有偿出让来补充财政收入，以支持到地方的城市建设和经济发展。那么，对于住宅等项目采用招、拍、挂的方式，就可以对土地的这个价格进行市场定价，所以这里讲到的土地出让金呢，通常就是我们常说到的“地价”。那么土地出让金的抬高，一方面使地方政府获得了一大笔的财政收入，另外一方面也抬高了地价，抬高了房地产开发的成本，从而推高了新房的备案价，这也是新房价格以及二手房价格年年上涨的主要原因之一。

关于土地出让竞争的制度安排呢，是源于上世纪80年代中后期开始的中央的财政危机。但是随着改革开放和民营经济的飞速发展，很多国企，特别是地方国企由于缺乏市场竞争力，就陷入了经营危机，这些国企所贡献的税收在之前都是财政的主要来源，而向民企收税则是非常艰难。不仅当年很艰难，直到今天也很艰难。为向民企征税所支出的这个成本，有时候甚至会超过所得到的税收收入，这就没有意义了。

上图是中国从1980年到2016年的通货膨胀率的图，那主要探讨的是八九十年代的通货膨胀的一个情况，那这里为什么要放这个图呢？因为在80年代的中期中央政府其实已经出现了财政上的压力，因为收税收不上来啊。然后国企的经营又不好，它们只能向中央要钱发工资，如果不想让国企破产，那就必须要养着它。那这个钱从哪来呢？在80年代中期，印钞票给国企发工资成为了当时最直接的选择。

那么印钞票会造成什么结果？我们都知道货币的超发是通货膨胀的根源。那么当时呢，这种货币的超发是没得选，只能这么办，结果就是物价就飞涨。通货膨胀率达到10%~20%显然是非常可怕的，而且这还是官方数据。官方数据会把各种可能没涨的一些商品加权平均一下，所以往往对于那些领涨的那些商品说，涨幅可能官方公布的通货膨胀率了。80年代末，那些印钞票发工资的国企员工的待遇，是随着物价上涨而有所提升的，但是有时候有一些群体的收入没有跟上，比如说教师群体。这样一来，他们就会受到巨大的生存压力，甚至可以说是生存危机。最后的结果，我们知道，一度酿成了巨大的一个社会危机。

接下来，为了遏制恶性通胀，人民银行采取了紧缩的财政和货币政策，结果使得经济增长速度下降，市场销售低迷，因为大家都没钱了。89年-90年中国gdp增速出现了低于4%的水平，创下改革开放以来的最低记录，我们现在的gdp增速都比当时的水平要高。

如果经济严重放缓，那么经济上可能会形成新的危机。从经济学上来看，物价涨幅过大不利于消费者，那消费者就会不满；如果物价跌幅过大不利于生产者，那商人就不愿意做生意。没有人愿意搞生产，其实也会造成社会危机。为了解决这个问题，1992年的时候，邓小平同志发表了南巡讲话。南巡讲话使市场的信心得到了恢复，再加上实施宽松的货币政策和财政政策，所以从该年的第2季度开始，中国的经济就开始迅速升温，到10月份的时候物价就开始了新一轮的上涨从上面那张通货膨胀率的图里，我们就看到，自92年开始，通胀又开始恢复。1993年的cpi已高达14.7％，到1994年，物价继续飞涨，cpi达到改革开放以来的最高峰24.1％，同时也是37年来最高峰，商品零售价格指数也高达21.7％，生产者价格指数高达19.5％，后来才慢慢降下来。

这是个非常棘手的问题，中央政府既要发展经济，又要遏制通胀，还要保证中央财政收入，还要保证地方政府的财政收入。这已经不是简单的通过货币政策就可以解决的了，各个部门、各个领域以及整个运作机制必须要来一次深层次的变革。

1993年的7月23号，朱镕基在全国财政会议上首次提出了分税制的想法。一个多月后，分税制改革的第一个方案出台，中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，就是由中央来收；消费税、关税划定为中央的固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75%和25%的比例分成。

分税制的实施成效非常显著，在这项制度执行第一年，也就是1994年，中央的财政收入就比上年猛增了200%，占全国财政总收入的比例由上一年的22%急剧升到了1994年的56%，但财政的支出占全国总支出比例只比上年增长了2个百分点。

关于分税制改革的很多的细节，感兴趣的朋友可以上网自己查查资料。有一点非常重要的是，通过这次分税制改革，中央政府就将公共服务的大部分支出转嫁到了地方政府的头上。以2004年为例，地方财政的收入占全国财政总收入45%，但财政支出占全国财政总支出的72%；在教育事业上，中央财政的支出是219.64亿元，而地方财政的总支出是3146.3亿元，是中央的14倍多；社会保障的补助方面，地方财政的支出是中央的7倍，支农支出是中央财政的10倍。

在中央把省里的部分税权上收的同时，但是却把很多运转的成本留给了地方。所以省里也上行下效，把县市的部分税权上收。而地市一级则把县乡财政税收上收到地市，其结果是，省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平，却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出，这迫使地方政府不得不把自己变成“企业”去赚钱。

那么，地方政府怎么解决财政问题呢？根据当年朱镕基的规划，给地方财政留了一个口子，那就是土地财政。前面我们已经提到，地方政府通过“卖地”来获得土地出让金，以补充地方政府的财政收入。

土地出让金大致上可以分成住宅用地的土地出让金和工业及其它用地的土地出让金。工业及其他用地一般都要承载经济发展或是民生目的，自然要低成本，也就不可能卖高价，那么，最有想象空间的就是住宅用地的土地出让金了。

地方政府通过卖地获得土地出让金，一部分用来解决本地的百姓民生问题，一部分用来给党政机关、事业单位发工资，一部分用来发展工业搞活经济，还有一部分则用来建设城市。你把土地开发搞好了，三通一平搞好了，再把道路两边的土地一规划，这样子再公开招拍挂，自然地价就上去了，然后开发商把钱一交，地方政府获得的土地出让金就会比之前要高。开发商开发好楼盘，房价也就跟着上去了，地方政府再去搞其他地段的基础建设，如此循环，地价不断抬高，地方财政收入也就有了保证，当然，房价也会随之水涨船高。2000年，全国土地出让金的总收入为595亿元。到2020年，全国土地出让金的总收入为59827亿元。20年的时间里，土地出让金的总收入规模上涨了100倍以上。

土地出让金上收是怎么回事？

2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（下称《通知》），决定将由自然资源部门征收的上述四项非税收入，全部划转给税务部门负责征收。其中河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南等七地自7月1日开始试点，2022年1月1日起在全国全面实施这项征管划转工作。

消息一出，民间舆论就炸开了锅，一时间众说纷纭。有人认为土地财政模式要终结了，有人认为房价即将崩盘。我们也来一起看看这到底怎么回事。

先回到刚才讲的数据，2000年，全国土地出让金的总收入为595亿元。到2020年，全国土地出让金的总收入为59827亿元。那么，税收数据是怎样的呢？2000年全国税收收入完成12660亿元，2020年，全国税收总额为136780亿元。这意味着什么？20年前，我国的土地出让金总额只相当于税收总额的1/21，20年后的今天，我国的土地出让金总额已经达到了税收总额的近乎一半。

通过这个比例变化我们可以看得出来，虽然税收这些年也增长了很多，但是土地出让金上涨的速度远大于税收总额，所以现在由地方政府可支配的土地出让金的规模已经非常之大，和中央政府直接收上去的税来相比的话，差距已经很小了。可见现在土地出让金已经是政府财政收入里面很大的一头了，特别在地方政府来讲，可能是最大的一头了，很多地方政府不是靠税收在支撑，而是靠土地出让金在支撑。

大家首先要理解一个问题，当年朱镕基主导的分税制改革，为什么要把那么多财权都上收给中央？我们知道，中国是一个有着几千年集权历史的国家，而且，历朝历代的历史经验教训告诉我们，一旦中央权威弱化，就很容易出现军阀割据然后混战的局面，那样的结果就是国将不国，民不聊生。

上世纪八十年代末九十年代初，中国的中央财政陷入了严重危机，由于财政收入占gdp 比重和中央财政收入占整个财政收入的比重迅速下降，中央政府面临前所未有的“弱中央”的状态。中央财力的薄弱，使那些需要国家财政投入的国防、基础研究和各方面必需的建设资金严重匮乏。

在这样的状况下，中央一度开口向地方借钱。八九十年代共发生过两次中央财政向地方财政“借钱”的事，每次总数大约都是二三十亿元。

1991年的全国财政会议上，中央财政十分困难，第二年的预算无论如何都安排不了，有一个大的窟窿，因为前一年税收只有2970多亿元，很多地方非常困难，又赶上贵州遭遇大灾，中央没有钱给地方。时任财政部长王丙乾出于无奈，要各省作“贡献”，从1000万到1 亿元不等。结果一些富裕省份的财政厅厅长却对王丙乾说：“跟我要钱，我可没有！”令王财长没料到的是，原以为由于中央给了广东很多优惠政策，就连关税都留给了广东，中央财政遇到困难，要点小钱会如此不给面子。

这其实就是分税制改革的导火索之一。本质上来讲，当年的分税制改革，就是财政大权上的一次中央集权行动。

分税制改革后，税收的大头留给了中央，留给地方的主要财源就是土地出让金了。我们前面已经提到，到2000年的时候，全国的土地出让金总额还只相当于税收总额的1/21，而去年这一比例已经接近一半。口袋里的钱多了，人的想法自然会复杂起来。对于政府机构而言，这个道理是一样的。如果地方可支配的财政收入高了，地方的自主权自然也就大了，某些方面是不是就不会那么听话了呢？我不敢说啊，但相信会有人有这样的的担忧。

土地出让金上收，并不是说从此土地出让金收归中央，只是由税务部门来收取，关于土地出让金的使用权目前并未说要立即改变。结合2018年的国地税合并来看，土地出让金的收取自然就不存在地方来收取一说了，因为现在的税局都是由中央人民政府财政部税务总局统一领导，也就可以理解为以后是中央来收而不是地方来收了。

这样的变革有什么好处呢？

好处是显而易见的。一是地方财政从此对中央更加透明了，二是可以更好的杜绝在土地出让金的收缴过程中的腐败行为，三是为以后可能的其他变革做了铺垫。

这个中的道理大家一定要理解，一来这是符合我国政治传统、维护我国政治传统的，二来这是在当前外部风险逐步加剧下的内部应对机制的一部分，三来更多的透明、更少的腐败自然会给民众带来更多的福祉，给国家贡献更多的力量，四来这是大势所趋。

土地出让金上收对我国房地产会有怎样的影响？

目前我国的房地产存在什么样的问题？相信大家都很清楚。

房价过高特别是核心大城市的房价过高，导致居民生活成本上升，压力加大，结果是劳动力成本上升。核心大城市往往是我国的制造业相对发达的地区，劳动力成本上升和地价上升自然会抬高制造业成本，结果是商品出厂价上升，国际贸易竞争力下降，同时，这还反向压缩了企业的利润，而企业为了挽回损失不得不更低价倾销，最后要么导致产业链转移，要么导致严重内卷。过去这些年，我们都看到了大量的案例，很多原来很繁华的工业园、产业城都消失了，一些低端的产业链转移去了越南、孟加拉国等劳动力成本较低的国家，像华为把研发总部从深圳迁去东莞松山湖这已经算是很好的结果了，而中高端的制造业产业链也大规模搞智能化来应对劳动力上升的问题。讽刺的是，消失了的工业园、产业城往往由于其近郊优势，都开发成了新的楼盘，继续壮大了房地产业，即便是华为把研发总部从深圳迁去东莞松山湖，带动的首先是松山湖的房价上升，进而抬高了整个东莞的房价水平。

房价过高造成的不仅仅是企业界的内卷。还有教育上的内卷和民众的低生育意愿。逻辑也很简单，房价上涨导致了各制造业产业链的智能化提速，智能化带来了新的就业岗位，但对于低端用工需求而言则是岗位的下降，同时，也对劳动力的质量有了更高的要求。这促使着国民在教育上的投入必然上升，教育投入这事呢，只要一个人投入上升，其他人的投入也必然上升，因为僧多粥少，你考试不行学历不行能力不行，对应的就可能是毕业即失业，收入自然很难提高，人生容易陷入困境，这绝对不是为人父母所愿意看到的结果，所以，但凡有点经济实力的，都会情愿不情愿的加大对子女的教育投入，形成了近年愈演愈烈的教育内卷。

抚养子女的成本特别是教育成本的大幅上升，又必然造成民众的低生育意愿，最近国家放开了三胎，但大家讨论的问题多不是什么时候去生娃，而是国家对生娃会给什么样的补贴政策。这其实是当下时代非常真实的一幕。低生育率会对国家民族造成怎样的危机？首当其冲的就是人口老龄化，结果是养老成本大幅上升，而能给国家创造税收的青壮年劳动力占比不足，从而造成新的财政压力。其次就是人口红利消失，产业链和研发等等竞争优势进一步下降。第三，还会在面对周边国家特别是人口结构年轻化的国家时，存在巨大的地缘政治压力。最后，类似于欧美的情况，一旦靠放开移民来补充人口结构，类似于民族问题、宗教问题、治安问题等等就会层出不穷。

开发商已经多年无法从银行直接贷款了，也很难实现上市融资，但房地产开发又是个高度依赖资本的行业，所以近年房地产开发主要依赖的都是民间借贷，民间借贷成本自然远高于银行贷款和上市融资，早几年如万达、恒大一些地产商找渠道向海外借钱，国家为防止金融风险扩大化，早已出手限制了这种操作，所以，这些年地产商的压力非常之大。小规模的地产商很多已经遍体鳞伤，即便如恒大、碧桂园这样的大地产商，也非常的依赖不断融资和快速建房快速卖房的高周转操作。不仅有质量不达标的风险，这些大地产商一旦倒下，那个个都是惊天动地的大事。这不，近年地产商的风险事件接踵而至，绿地，泰禾，华夏幸福等等，最近恒大的各种传闻、消息也都不少，而且已经不是第一次了。

其实民众很无奈。中国民众主体上对房地产的态度基本上分为两大派，一派是选择退出游戏并仇恨高房价的躺平一族，一派是坚持“996”、“007”努力奋斗并希望借房价上涨东风的内卷一族。

有个段子是这么说的，叫史上最痛的领悟是——

你不买房把钱存银行，你的钱就会被银行借给别人来买房，最后你就租着别人用你的钱买来的房，他还收着你的房租，然后用你交的房租的钱，还着他的房贷；然后他靠买房娶了你的女神，最后他结婚的时候还邀请你，让你掏红包祝福！多么痛的领悟！

这个段子很现实啊，不买吧，房价就一直涨，你买吧，自然压力大增，那还用什么来生活？

其实从中央层面来看，也是个骑虎难下的问题，你遏制房价上涨吧，房地产的风险就要爆发，你不遏制吧，房地产的风险泡泡又必然会吹得更大，以后你再去遏制它或防控它，只会造成更大的风险，更难解决。

而且房地产行业的现状还与地方政府有很大的关系，因为地方政府真的很依赖土地出让金。地方政府除了靠土地出让金来解决支出以外，这些年很多地方政府都有发行地方债城投债，规模已经大到不是简单卖个地就能解决的，所以很多时候卖地只能解决利息和日常的支出，欠下的本金已经大到可能还不清的地步了。所以，真要把土地出让金给取消完全给中央，地方政府的生存会遭遇很大的危机，除非中央愿意把地方政府的这些烂摊子、这些财政窟窿全都抹平，那么中央现在是否已经做好了准备了呢？

从这些角度来看，我们也就好理解为什么要把土地出让金的收缴权限上收到中央直接领导的税局了。

中央和地方原来是两本账，各顾各，而且利益驱动完全不同。所以，中央会更关心房地产市场风险，以及地方债务风险，这两块任何一个出问题，那都是大的金融风险，牵一发而动全身。而地方更关注的是自身的利益诉求和风险管控。这其中的差异在于，中央希望地方限制规模和节奏来化解风险，地方希望扩大规模来缓解风险。在这样的机制下，各有各的难处，于是，中央不理解地方，地方不理解中央，自然很多政策的效果就会大大折扣。

所以才会有土地出让金的上收，我相信这只是第一步，毕竟蛋糕太大，不能说动就动，得让利益各方有个接受的心理和适应的过程。有人认为，从此土地财政终结，这显然想的太激进了，肯定不会那么快。也有人认为，土地财政不会变化，毕竟只是改了个人来收，用还是原来的人使用，不过我觉得这想法也太天真，如果只是改个人收，不改人用，那没有谁会做自己掏成本赚了钱却是给别人花钱的傻事。所以啊，最近大家应该都看到了中国银保监会主席郭树清在第十三届陆家嘴论坛上的重磅发声，“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价！”以郭主席的身份，我相信这绝不是危言耸听，他的话应该是高层对民众的一次喊话，一次警告。

但是，我们也要从另一个角度来看，不管你通过什么方式努力赚钱，最终呢钱还是印出来的，而且会越印越多，资产价格也会被越推越高。加之上中美对抗，大家都需要充足的钱来应对未来的危机，所以大家都在印钞票，目的就是要防范金融风险，增厚自己的金融底子。所以，也不要指望“房价如葱”，涨涨跌跌很正常，一二线城市的核心地段的房地产始终是有价值的，只要你不是投机过重，并不需要那么紧紧张张。另外，中国是社会主义国家，所以中国房地产和欧美日这些资本主义国家还是有着本质的区别，只要你能正常还房贷，银行绝大概率不会以抵押品价值不足来收你房子的。

所以，总结一下我们的观点：

1. 土地出让金上收是中央集权趋势中的一步，未来大概率还会有进一步的动作。

2. 短期内土地财政不会停止。

3. 房地产投资一定要守稳价值。

4. 不要投机，要量力而行。

5. 房价未来可能会有一次大的调整，什么时候不好说。

6. 刚需房不要等，该买就买。非刚需的，可以多考虑其他领域投资。

最后强调一下我们做投资的基本观点。对于普通人来说，买房子算是一种比较好的理财的方式，因为大家的财富阶层上升了，考虑的是如何找到一个合适的资产配置的方式来打理资产，而房地产任何时候都是资产配置中很重要的一部分。就像价值投资所强调的一样，过于的择时是不对的，但是选择一个好的品种很重要，所以买房的时候对地段的要求、对城市的要求很重要。

如果是刚需房，那是必须买的，买房一定好过租房。小康可以买两套房，自己住一套，另一套用来出租。中产的话，准备三、五套房做打底的资产也是不错的。当然，如果你真的有相当多的现金流在手上，你的财富阶层已经达到了中产以上，你没必要过多的把钱用来去买房子，用来炒股票也不错啊。炒股这个说法也不对，应该做价值投资。做任何的投资，都一定要做长期的价值投资，成为时间的朋友。

再次强调，长期投资是最重要的！价值投资是最重要的！守稳价值，让你的价值随着时间不断的沉淀，这才是投资的终极奥义！

好了，希望大家都能多一点的价值投资，多一点的长期投资，少一点的投机心理，少一点的博弈心态，祝大家投资顺利，祝大家财源滚滚，谢谢。